Estudo alerta para tendência de despovoamento da Alemanha

Estudo alerta para tendência de despovoamento da Alemanha

Longas filas, inquilinos desesperados: aqueles que já tentaram encontrar um apartamento em Munique ou Hamburgo estão familiarizados com o desafio. É quase impossível encontrar um lugar para morar nessas cidades.

David Böcking

De fato, a escassez de apartamentos a preços acessíveis em muitas cidades alemãs tornou-se um dos principais temas da atual campanha eleitoral da Alemanha, e os social-democratas de centro-esquerda até chegaram a exibir sua reivindicação por aluguéis acessíveis em alguns dos seus cartazes de campanha. Mas uma viagem por regiões do leste da Alemanha, como os estados de Brandemburgo e Saxônia-Anhalt, mostra um mundo totalmente diferente, de edifícios abandonados e em ruínas, vitrines de lojas tapadas com tapumes e ruas vazias.

O mercado imobiliário alemão está à deriva em duas direções opostas, como ficou evidente em um novo estudo divulgado na quinta-feira (5) pelo Instituto de Pesquisa Econômica de Colônia. O trabalho constatou que a demanda por habitação nas grandes cidades e seus arredores vai continuar aumentando, enquanto o encolhimento das cidades de menor porte e dos vilarejos se tornará um "fenômeno de massa", segundo o autor do estudo, Michael Voigtländer.

Os pesquisadores calcularam as necessidades habitacionais por pessoa em todas as cidades, vilarejos e distritos rurais da Alemanha usando dois cenários diferentes. Um deles pressupôs que o espaço habitável por pessoa aumentará, enquanto o outro presumiu que esse espaço permanecerá constante. No passado, o espaço habitável per capita aumentava juntamente com o padrão de vida da população e também porque mais pessoas escolhiam viver sozinhas.

Encolhendo na região oeste

Mas, independentemente do cenário que se mostrará o correto, o estudo constatou que o pico da demanda será alcançado em 2050. Mas mesmo antes disso, algumas regiões – especialmente dos estados do leste, como a Turíngia e a Saxônia-Anhalt – vão experimentar um encolhimento de seu mercado imobiliário. Na cidade de Suhl, na Turíngia, por exemplo, a demanda por unidades habitacionais pode cair 23% até 2030, o que tornará 20% dos apartamentos do município supérfluos.

Plana, arborizada, dona de um trânsito que respeita transeuntes não motorizados e com mais de 500 km de ciclovias, Berlim é um convite para pedalas em bicicletas alugadas ou tours temáticos

Mas cidades do oeste da Alemanha também estão encolhendo. Nos pequenos municípios de Salzgitter, na Baixa Saxônia, e de Remscheid, na Renânia-Vestfália do Norte, a demanda poderá diminuir em 17% e 14%, respectivamente.

Várias grandes cidades, por sua vez, testemunharão um aumento na procura por unidades habitacionais, como Munique (cerca de 13,5%), Hamburgo (7,1%), Frankfurt (6,8%) e Berlim (6,4%). O maior crescimento esperado na demanda não está relacionado a uma cidade específica, mas à região do entorno de Munique. De acordo com o estudo, estima-se que o maior aumento da demanda se dará em cidades como Erding (até 15,8%), Ebersberg (14,5%), Dachau (13,8%) e Freising (13,6%).

O estudo indica que, para localidades menos populares, essa mudança maciça também ocorrerá e incluirá um aumento nas unidades habitacionais desocupadas. Isso, alerta Voigtländer, será um problema social. Prédios vazios reduzem as chances de os apartamentos circundantes serem alugados e levam ao vandalismo e à deterioração. Os pesquisadores envolvidos no estudo citam a cidade de Detroit, nos Estados Unidos, como um exemplo dessa tendência. Lá, grandes áreas do centro da cidade foram abandonadas. Com esse tipo de cenário, os custos também aumentam, pois os serviços de saneamento básico e coleta de lixo, que são fornecidos para toda a cidade, passam a ser pagos por um número menor de moradores.

Desenvolvimento focado

Esse fenômeno não é novo. Cidades de toda a área rural da Alemanha, especialmente aquelas localizadas na parte oriental do país, mas também municípios de muitas regiões do oeste do país, vêm registrando há muito tempo uma queda no número de habitantes, uma vez que os residentes mais jovens migram para as cidades para estudar e trabalhar. Há muito tempo várias cidades de médio porte da Alemanha começaram a fazer o possível para se livrar do excesso de unidades habitacionais.

Pôr-do-sol no rio Elba, em Dresden, na Alemanha

O estudo dá poucos motivos para otimismo. Mesmo que as pessoas continuem desejando ter mais espaço per capita para morar – e atente-se para o fato de que a imigração traz 200 mil pessoas todos os anos para a Alemanha – essa tendência vai continuar. Voigtländer recomenda que as cidades aceitem a mudança. Elas não devem tentar atrair novos moradores com novos imóveis comerciais e residenciais, o que só pioraria a situação. Em vez disso, as cidades devem se concentrar na modernização dos apartamentos e casas existentes, disse ele.

O instituto está trabalhando com a Agência Federal do Meio Ambiente da Alemanha em uma solução mais ampla, que envolveria um sistema nacional de certificação. Da mesma forma que o comércio de emissões de carbono, essa certificação transformaria os novos terrenos destinados a empreendimentos imobiliários em uma mercadoria valiosa e negociável, e resultaria em um desenvolvimento mais focado de novas unidades habitacionais.

Tradutor: Cláudia Gonçalves